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| 信息索引號(hào) | 014006438/2020-02424 | 生成日期 | 2020-05-13 | 公開(kāi)日期 | 2020-05-13 |
| 文件編號(hào) | — — | 發(fā)布機(jī)構(gòu) | 無(wú)錫市司法局 | ||
| 效力狀況 | 有效 | 附件下載 | — — | ||
| 內(nèi)容概述 | 說(shuō)明和解讀《無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)登記條例修正案 （送審稿）》。 | ||||
關(guān)于《無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)登記條例修正案（送審稿）》的說(shuō)明
根據(jù)《無(wú)錫市制定地方性法規(guī)條例》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對(duì)《無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)登記條例修正案（送審稿）》（以下簡(jiǎn)稱《條例（送審稿）》）作如下說(shuō)明：
一、修改《條例（送審稿）》的必要性
(一)適應(yīng)法律法規(guī)變化的必然要求。2019年8月26日新修正的《土地管理法》明確了通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。2019年4月26日施行的《國(guó)務(wù)院關(guān)于在線政務(wù)服務(wù)的若干規(guī)定》和2020年1月1日施行的《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》以及國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》等行政法規(guī)和規(guī)范性文件的出臺(tái)對(duì)加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作、電子證照的法律效力、壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間等作出了新的規(guī)定。2019年5月1日施行的《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》對(duì)登記受理時(shí)限、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或登記證明的介質(zhì)形式等也有了新的規(guī)定。
?。ǘ┳裱c上位法一致性原則的基本要求。作為地方性法規(guī)，其規(guī)定內(nèi)容必須符合上位法精神，可以在上位法框架內(nèi)結(jié)合地方特色將具體內(nèi)容細(xì)化，從而更具可操作性，這是地方立法必須遵循的一致性原則?！稐l例》在制定時(shí)本著便民利民的原則將部分登記類型申請(qǐng)程序予以簡(jiǎn)化，后經(jīng)全國(guó)人大審查反饋，相關(guān)條款與上位法規(guī)定不相一致，需要修改完善。
（三）無(wú)錫不動(dòng)產(chǎn)登記特色實(shí)踐成果固化的現(xiàn)實(shí)要求。作為我省乃至全國(guó)地級(jí)市中的第一部不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)，《條例》自2018年8月1日施行后，對(duì)登記一線具有指導(dǎo)性意義，為無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)的發(fā)展增加了一層強(qiáng)有力的法治保障，使之在全省、全國(guó)保持著一貫的領(lǐng)先地位。近兩年，為響應(yīng)國(guó)家“放管服”改革要求，深入推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)＋政務(wù)服務(wù)”，市自然資源和規(guī)劃局主動(dòng)提高要求，陸續(xù)推出縮短登記受理時(shí)限、上線不動(dòng)產(chǎn)電子證照、實(shí)現(xiàn)線上抵押登記等創(chuàng)新舉措，需要在地方性法規(guī)中對(duì)登記實(shí)踐形成的特色成果予以固化、推廣。
鑒于此，需對(duì)《條例》中部分內(nèi)容進(jìn)行修改完善，使之更加符合國(guó)家新時(shí)期倡導(dǎo)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記提出的新要求以及無(wú)錫市特色實(shí)踐現(xiàn)實(shí)需要，更具有適時(shí)性和科學(xué)性。
二、修改《條例（送審稿）》的主要依據(jù)和過(guò)程
本次《條例》的修改，主要依據(jù)了《物權(quán)法》、新修正的《土地管理法》等法律以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于在線政務(wù)服務(wù)的若干規(guī)定》、《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》等行政法規(guī)，參考了《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》以及天津、廣州等地關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法規(guī)和規(guī)范性文件。根據(jù)市人大常委會(huì)立法工作計(jì)劃，《條例》被列為2020年度立法計(jì)劃修改項(xiàng)目。2020年2月，市自然資源和規(guī)劃局成立了《條例》修改工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)協(xié)調(diào)組和起草組，組織召集全市不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)優(yōu)秀人才開(kāi)展修改工作。為保證修改工作高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地如期完成，起草組加緊搜集、整合涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的各類法律法規(guī)、規(guī)范性文件等，于3月初形成49篇共445頁(yè)的修改參考資料匯編，為修改工作奠定了堅(jiān)實(shí)的法制基礎(chǔ)。起草組通過(guò)召開(kāi)2次修改工作視頻會(huì)議，對(duì)《條例》進(jìn)行逐條審查、反復(fù)斟酌，力求在上位法規(guī)定和地方特色之間謀得平衡，經(jīng)過(guò)4次不斷的修改完善，形成了《條例（初稿）》，并在市自然資源和規(guī)劃系統(tǒng)內(nèi)部征求意見(jiàn)。3月20日，市人大法工委、環(huán)資工委、市司法局、市自然資源和規(guī)劃局召開(kāi)了研討會(huì)議，對(duì)《條例（初稿）》進(jìn)行了逐條梳理、論證，對(duì)修改工作應(yīng)把握的基本原則、框架、以及具體條文的表述提出了專業(yè)而精準(zhǔn)的意見(jiàn)。會(huì)后，起草組根據(jù)相關(guān)意見(jiàn)再次修改，形成了《條例（征求意見(jiàn)稿）》,并向相關(guān)市級(jí)機(jī)關(guān)單位和社會(huì)大眾公開(kāi)征求意見(jiàn)。結(jié)合各界的反饋意見(jiàn)，對(duì)《條例（征求意見(jiàn)稿）》作了進(jìn)一步修改。4月26日，市人大法工委、環(huán)資工委、市司法局、市自然資源和規(guī)劃局再次召開(kāi)研討會(huì)議，對(duì)《條例（征求意見(jiàn)稿）》進(jìn)行了認(rèn)真會(huì)商和探討。5月9日，市人大法工委、環(huán)資工委、市司法局、市自然資源和規(guī)劃局召開(kāi)第三次研討會(huì)議，對(duì)即將提交市政府的《條例（送審稿）》進(jìn)行了再次會(huì)商。會(huì)后，起草組根據(jù)會(huì)商意見(jiàn)作了進(jìn)一步修改，在此基礎(chǔ)上，形成了現(xiàn)在的《條例（送審稿）》。
三、需要說(shuō)明的有關(guān)問(wèn)題
《條例（送審稿）》共七章、七十一條，主要依據(jù)全國(guó)人大審查的反饋意見(jiàn)，根據(jù)與上位法一致性、科學(xué)性、法治性、適時(shí)性、問(wèn)題導(dǎo)向性原則，對(duì)部分共有人申請(qǐng)登記的適用情形、公告的適用情形及期限、不動(dòng)產(chǎn)抵押范圍、預(yù)告登記、更正登記、撤銷(xiāo)登記、法律責(zé)任等方面進(jìn)行了修正。同時(shí)積極響應(yīng)國(guó)務(wù)院“互聯(lián)網(wǎng)＋政務(wù)服務(wù)”改革的要求，增加電子證照的相關(guān)條文，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神，進(jìn)一步壓縮登記受理時(shí)限,讓老百姓感受到更加高效便捷的登記服務(wù)。
?。ㄒ唬╆P(guān)于部分共有人申請(qǐng)登記適用情形的調(diào)整
本次《條例》修改嚴(yán)格依據(jù)上位法，將原來(lái)因不影響其他共有人權(quán)益而可以適用部分共有人申請(qǐng)登記的兜底條款刪去，因能由部分共有人提出登記申請(qǐng)的情形需法定明確，不應(yīng)該由登記機(jī)構(gòu)自行判斷。刪去該內(nèi)容，既是遵循法律規(guī)定，也是規(guī)范登記行為，防止登記機(jī)構(gòu)自由裁量而影響權(quán)利人的隱形利益（第九條）。
?。ǘ╆P(guān)于公告有關(guān)事項(xiàng)的調(diào)整
為了與上位法保持一致，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的公告制度進(jìn)行了相應(yīng)的修改，將涉及國(guó)家秘密的登記事項(xiàng)作為公告適用的排外情形予以規(guī)定，同時(shí)刪去了撤銷(xiāo)登記需要公告的情形，
并且將該條規(guī)定的所有事項(xiàng)公告的期限統(tǒng)一明確為不少于十五個(gè)工作日，在登記事項(xiàng)記載于登記簿前聽(tīng)取利害關(guān)系人或社會(huì)公眾的意見(jiàn)，最大限度地排除可能不正當(dāng)?shù)纳暾?qǐng)事項(xiàng)，公告期滿無(wú)異議或者異議不成立的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將登記事項(xiàng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿（第十四條）。
?。ㄈ╆P(guān)于電子證照效力的明確
我國(guó)實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證制度，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明的介質(zhì)僅有紙質(zhì)一種。《國(guó)務(wù)院關(guān)于在線政務(wù)服務(wù)的規(guī)定》中明確了電子證照和紙質(zhì)證照具有同等法律效力，可以作為辦理政務(wù)服務(wù)事項(xiàng)的依據(jù)?！稐l例（送審稿）》中將特定情形可以不發(fā)證的規(guī)定予以修改，依據(jù)行政法規(guī)，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以核發(fā)紙質(zhì)或者電子介質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明。在《條例（送審稿）》中對(duì)電子證照的效力予以肯定，更有利于不動(dòng)產(chǎn)電子證照的應(yīng)用和推廣（第十六條）。
?。ㄋ模╆P(guān)于登記受理時(shí)限的調(diào)整
為貫徹落實(shí)國(guó)家優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的要求，響應(yīng)省廳“3550”改革的工作部署，依托不動(dòng)產(chǎn)集成服務(wù)優(yōu)勢(shì)，《條例（送審稿）》將登記受理時(shí)限從十個(gè)工作日修改為五個(gè)工作日，進(jìn)一步提升服務(wù)效能，為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境貢獻(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記力量。同時(shí)參照《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，增加在30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)的幾類特殊情形，更加符合實(shí)務(wù)操作，利于登記機(jī)構(gòu)開(kāi)展工作（第十七條）。
?。ㄎ澹╆P(guān)于集體土地所有權(quán)登記申請(qǐng)主體的規(guī)范
《條例（送審稿）》對(duì)于集體土地所有權(quán)登記申請(qǐng)主體范圍進(jìn)行了合法界定，不再局限于首次登記，而是與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》保持一致，將適用范圍擴(kuò)大至涉及集體土地所有權(quán)的登記。此次的修改將有利于規(guī)范集體土地申請(qǐng)登記的行為，進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)民集體的權(quán)益（第二十九條）。
?。╆P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押范圍的界定
原《條例》出于對(duì)當(dāng)時(shí)集體土地不能單獨(dú)抵押的考量單獨(dú)列明了“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”可以辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。2019年新的《土地管理法》施行，成為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以處分的法律依據(jù)，因此，《條例（送審稿）》依據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押的范圍重新予以界定（第四十條）。
（七）關(guān)于預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記中涉及單方申請(qǐng)內(nèi)容的刪去
不動(dòng)產(chǎn)登記以雙方申請(qǐng)為原則，單方申請(qǐng)適用的情形需要法定設(shè)置?！稐l例》原第四十八條規(guī)定預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記,原第四十九條規(guī)定購(gòu)房人可以單方申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。其初衷在于便民利民，意在避免出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不配合購(gòu)房人申請(qǐng)登記的情形，而影響購(gòu)房人的合法權(quán)益，但忽略了合法性這一基本要求，現(xiàn)予以刪去，防止因這些規(guī)定額外增加登記風(fēng)險(xiǎn)（原第四十八條、原第四十九條）。
抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)。一方面，當(dāng)?shù)盅簷?quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，抵押權(quán)才真正設(shè)立。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條的規(guī)定，設(shè)定抵押權(quán)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。另一方面，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。故設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，不宜由抵押權(quán)預(yù)告義務(wù)人（即購(gòu)房人）單方申請(qǐng)預(yù)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)。基于上述理由，《條例（送審稿）》規(guī)定了當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記。（第四十八條）。
?。ò耍╆P(guān)于不予更正登記適用范圍的界定
上位法中并沒(méi)有規(guī)定不予更正的適用范圍，原《條例》中的相關(guān)規(guī)定似有縮小范圍之嫌，因此，此次修改依據(jù)《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》等，準(zhǔn)確定義了不予更正的適用范圍（第四十九條、第五十條）。
?。ň牛╆P(guān)于撤銷(xiāo)登記的刪去
因上位法中并沒(méi)有撤銷(xiāo)登記這種登記類型，現(xiàn)將《條例》中相關(guān)條款予以刪去，對(duì)于登記簿錯(cuò)誤的情形，登記機(jī)構(gòu)采取的救濟(jì)手段要有法可依，有理有據(jù)（原第五十四條）。
?。ㄊ╆P(guān)于當(dāng)事人法律責(zé)任的界定
否定性評(píng)價(jià)的設(shè)立有著嚴(yán)格的程序規(guī)定和立法層級(jí)要求，本次《條例》修改嚴(yán)格依據(jù)上位法，并學(xué)習(xí)研究了其他省市的相關(guān)規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)人的法律責(zé)任設(shè)置依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并參照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，明確了針對(duì)偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明可以由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳，有違法所得的，依法沒(méi)收違法所得等內(nèi)容（第六十七條、第六十八條）。
來(lái)源：無(wú)錫市司法局
