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| 文號 | 錫政規(guī)〔2024〕1 號 |
|---|---|
| 制發(fā)機關 | 無錫市人民政府 |
| 成文日期 | 2024-01-18 14:32:53 |
| 文件狀態(tài) | 執(zhí)行中 |
市政府關于印發(fā)無錫市市區(qū)商品房預售
資金監(jiān)管辦法的通知
錫政規(guī)〔2024〕1 號
各市（縣）、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：
《無錫市市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法》已經(jīng)市政府第33次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。
無錫市人民政府
2024年1月18日
（此件公開發(fā)布）
無錫市市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保障預售商品房當事人合法權益，規(guī)范商品房預售資金監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市市區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)批準預售的商品房項目，其商品房預售資金的收存、撥付和管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，由購房人支付的具有購房款性質(zhì)的定金、首付款以及后續(xù)付款（含銀行按揭貸款、住房公積金貸款）等全部款項。
本辦法所稱監(jiān)管項目，是指經(jīng)批準預售并實施商品房預售資金監(jiān)管的商品房項目。
第四條 商品房預售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預售許可證開始，至完成不動產(chǎn)首次登記為止。
第五條 鼓勵推行“互聯(lián)網(wǎng)+資金監(jiān)管”管理服務模式，市區(qū)建立統(tǒng)一的商品房預售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)），推動監(jiān)管系統(tǒng)與商業(yè)銀行業(yè)務管理系統(tǒng)對接，實現(xiàn)商品房預售資金信息化管理。
第二章 監(jiān)管部門和實施機構
第六條 無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設局）、中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局，按照各自職責做好商品房預售資金監(jiān)管工作。
市住房城鄉(xiāng)建設局是商品房預售資金監(jiān)管的主管部門，負責本辦法的組織實施。
中國人民銀行無錫市分行負責指導商業(yè)銀行做好商品房預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）管理工作。
國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局負責對商業(yè)銀行商品房預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。
第七條 具體負責商品房預售資金監(jiān)管工作的實施機構履行以下職責：
（一）貫徹執(zhí)行國家和省、市有關商品房預售資金監(jiān)管的法律法規(guī)和方針政策；
（二）維護、管理和使用監(jiān)管系統(tǒng)；
（三）對商品房預售資金的收存、撥付進行管理；
（四）督促檢查商品房預售資金監(jiān)管實施情況，負責房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預售資金方面違法違規(guī)行為的投訴處理；
（五）商品房預售資金監(jiān)管其他有關工作。
第三章 監(jiān)管銀行
第八條 市住房城鄉(xiāng)建設局會同中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局制定方案，通過公開招標方式確定商品房預售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）。
市住房城鄉(xiāng)建設局通過門戶網(wǎng)站公示中標監(jiān)管銀行目錄。
招標一般每3年一次。
第九條 參與招標的商業(yè)銀行應當為商業(yè)銀行分行或法人銀行總行，具備保證資金安全、規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力及網(wǎng)絡技術條件。
中標監(jiān)管銀行應當與實施機構簽訂商品房預售資金監(jiān)管合作協(xié)議（以下簡稱合作協(xié)議），積極配合實施機構做好商品房預售資金監(jiān)管工作。
第十條 監(jiān)管銀行應當按照要求對接監(jiān)管系統(tǒng)，確保推送的數(shù)據(jù)信息及時準確，并通過監(jiān)管系統(tǒng)定期對賬。
第四章 監(jiān)管賬戶
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則，從中標監(jiān)管銀行目錄中選擇一家商業(yè)銀行，開設監(jiān)管賬戶，并與實施機構、監(jiān)管賬戶開戶行簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）。
第十二條 市住房城鄉(xiāng)建設局應當將監(jiān)管賬戶信息在商品房預售許可證上載明，并通過門戶網(wǎng)站公示。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當將監(jiān)管賬戶信息按照要求在銷售現(xiàn)場公示，并在商品房買賣合同上載明。
第十三條 監(jiān)管項目完成不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C構申請解除商品房預售資金監(jiān)管，實施機構應當在3個工作日內(nèi)完成核實。經(jīng)核實情況屬實的，對應監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管。
第五章 監(jiān)管額度
第十四條 監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中保障監(jiān)管項目竣工交付所需的資金額度。監(jiān)管額度按照監(jiān)管標準與申請預售建筑面積相乘，并且綜合市住房城鄉(xiāng)建設局最新公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級等因素確定。
監(jiān)管標準由市住房城鄉(xiāng)建設局組織相關專業(yè)機構，根據(jù)不同房屋建筑結(jié)構、用途等因素綜合測定并適時調(diào)整公布。
監(jiān)管額度可以按棟分別核算。
第十五條 誠信企業(yè)（A級）的監(jiān)管項目，可以按照70%比例確定監(jiān)管額度；誠信企業(yè)（A級）的監(jiān)管項目沒有存續(xù)開發(fā)貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權質(zhì)押，并承諾本商品房項目沒有其他債務且在完成不動產(chǎn)首次登記前不再新增各類債務及各類抵押的，經(jīng)向市住房城鄉(xiāng)建設局申請，可以按照50%比例確定監(jiān)管額度，違反承諾的，取消相應優(yōu)惠措施。
誠信較差企業(yè)（C級）、失信企業(yè)（D級）的監(jiān)管項目，列為預售資金使用重點監(jiān)管對象。針對重點監(jiān)管對象的監(jiān)管具體措施由市住房城鄉(xiāng)建設局另行制定。
第十六條 監(jiān)管額度內(nèi)資金應當用于本監(jiān)管項目有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。
監(jiān)管賬戶累計歸集資金超出監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C構直接申請撥付超出部分資金。
第十七條 監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑商業(yè)銀行出具的符合條件的保函，置換同等額度的監(jiān)管額度內(nèi)資金。
出現(xiàn)保函明確的索賠情形時，實施機構應當及時向保函出具銀行發(fā)起索賠。
第六章 資金收存和撥付
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當確保商品房預售資金直接存入監(jiān)管賬戶。
購房人應當協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將支付的商品房預售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶。
購房人申請按揭貸款的，按揭貸款銀行或者住房公積金管理中心應當將按揭貸款直接發(fā)放到監(jiān)管賬戶。
第十九條 實施機構根據(jù)下列工程形象進度節(jié)點逐步減少監(jiān)管額度內(nèi)必須留存資金：
（一）多層建筑完成地上50%形象進度或者高層建筑完成地上30%形象進度的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的60%；
（二）高層建筑完成地上60%形象進度的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的50%；
（三）形象進度達到主體結(jié)構封頂?shù)模舸尜Y金不得低于監(jiān)管額度的40%；
（四）形象進度完成外立面施工的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的30%；
（五）取得建設工程規(guī)劃核實合格證的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的20%；
（六）通過交付使用竣工驗收的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的5%。
在相應的工程形象進度節(jié)點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C構申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)可用資金支付工程款項，原則上撥付對象為監(jiān)管項目工程施工相關單位。
本辦法實施后開工建設的監(jiān)管項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請向工程施工相關單位撥付監(jiān)管資金時，申請撥付的監(jiān)管資金和已發(fā)放的開發(fā)貸資金總計不得超過相關工程施工合同金額。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申領商品房預售許可證之前確已提前支付工程款項，經(jīng)實施機構審核符合條件的，該部分資金可以撥付到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但不得超過監(jiān)管額度的20%。
第二十條 監(jiān)管項目的工程形象進度達到相應節(jié)點的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C構申請工程形象進度查勘，實施機構應當自受理之日起3個工作日內(nèi)完成工程形象進度材料審核及現(xiàn)場查勘，符合條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)更新監(jiān)管項目工程進度。
實施機構可以聘請第三方單位承擔工程形象進度查勘工作，并對第三方單位的工作進行指導監(jiān)督。
第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同涉及監(jiān)管資金退款時，監(jiān)管賬戶累計歸集資金未超出監(jiān)管額度的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以持合同注銷證明向?qū)嵤C構申請退回相應購房款；監(jiān)管賬戶累計歸集資金超出監(jiān)管額度的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請撥付監(jiān)管資金的，應當確保申請材料真實有效。
實施機構應當自受理之日起2個工作日內(nèi)完成審核，符合條件的，出具同意撥付證明；不符合條件的，出具不予撥付通知書。
監(jiān)管賬戶開戶行應當在收到同意撥付證明的2個工作日內(nèi)，按照監(jiān)管協(xié)議約定完成資金撥付。監(jiān)管賬戶開戶行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應當立即停止撥付，并告知實施機構。
第七章 應急機制
第二十三條 因不可抗力對商品房銷售及施工進度等造成普遍性、持續(xù)性影響，市住房城鄉(xiāng)建設局可以在報請市人民政府同意后，制定提前撥付監(jiān)管資金等階段性紓困措施，提前撥付的監(jiān)管資金原則上專項用于工程建設。
第二十四條 因監(jiān)管項目處置突發(fā)性社會矛盾，確需提前使用監(jiān)管額度內(nèi)資金用于工程建設、化解風險矛盾的，經(jīng)屬地區(qū)級人民政府評估確認，在確保落實資金回補措施的前提下，市住房城鄉(xiāng)建設局可以依申請同意應急使用監(jiān)管資金，實施機構按照市住房城鄉(xiāng)建設局意見辦理資金撥付手續(xù)。
第二十五條 因商品房項目停工、爛尾等風險處置工作需要，可以施行預售資金特別監(jiān)管措施。
施行預售資金特別監(jiān)管措施的，應當在屬地區(qū)級人民政府組織下制定“一樓一策”工作方案。工作方案應當包括監(jiān)管實施部門、資金使用計劃和屬地監(jiān)管專用賬戶信息等內(nèi)容，并經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設局審核同意。工作方案中資金使用應當優(yōu)先保障工程建設竣工交付，兼顧化解風險矛盾，資金使用節(jié)點根據(jù)風險處置需要設定。
實施機構應當配合做好預售資金特別監(jiān)管措施指導協(xié)調(diào)，按揭貸款銀行和公積金管理中心應當配合將按揭貸款直接存入指定屬地監(jiān)管專用賬戶。
第八章 監(jiān)督管理
第二十六條 市住房城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局建立聯(lián)動工作機制，按照各自職責對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及商業(yè)銀行做好監(jiān)督指導。
實施機構按照分類分檔、動態(tài)調(diào)整原則，對存在延期交付或者停工風險的監(jiān)管項目、主要投資方存在風險的監(jiān)管項目加強日常監(jiān)督指導，可以與相關部門共同督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理使用監(jiān)管資金支持項目建設。
第二十七條 監(jiān)管銀行按照合作協(xié)議指導監(jiān)管賬戶開戶行做好以下工作：
（一）依法依規(guī)履行監(jiān)管協(xié)議；
（二）加強監(jiān)管賬戶日常管理；
（三）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為或者監(jiān)管賬戶異常情況，及時告知實施機構。
第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照要求公示監(jiān)管賬戶信息、未按照規(guī)定將商品房預售資金存入監(jiān)管賬戶、提供虛假材料申請撥付監(jiān)管資金的，由實施機構督促改正；情節(jié)嚴重或者拒不改正的，實施機構按照監(jiān)管協(xié)議暫停撥付監(jiān)管資金，并將涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用情況上報市住房城鄉(xiāng)建設局處理。
市住房城鄉(xiāng)建設局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，依法依規(guī)予以查處。
第二十九條 監(jiān)管賬戶開戶行未按照規(guī)定或者監(jiān)管協(xié)議約定及時撥付監(jiān)管資金、擅自撥付監(jiān)管資金、挪用監(jiān)管資金的，由監(jiān)管銀行督促改正；監(jiān)管賬戶開戶行拒不改正、情節(jié)嚴重或者造成嚴重后果的，市住房城鄉(xiāng)建設局可以取消監(jiān)管銀行參加下一輪投標資格。
按揭貸款銀行未按照規(guī)定將商品房預售資金直接劃入監(jiān)管賬戶的，依法依規(guī)承擔相應責任。
市住房城鄉(xiāng)建設局應當將銀行違規(guī)情況通報國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局、中國人民銀行無錫市分行。國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局、中國人民銀行無錫市分行對違反本辦法相關規(guī)定的商業(yè)銀行，依據(jù)相應職責依法予以查處。
第九章 附 則
第三十條 江陰市、宜興市可以參照本辦法執(zhí)行。
第三十一條 市住房城鄉(xiāng)建設局應當本著確保商品房預售資金安全、服務便捷高效的原則，制定具體的操作細則。
第三十二條 本辦法自2024年3月1日起施行，有效期至2029年2月28日。《市政府關于印發(fā)無錫市商品房預售資金監(jiān)管辦法的通知》（錫政規(guī)〔2021〕1號）同時廢止。
本辦法施行之前已處于監(jiān)管狀態(tài)的，仍按原規(guī)定監(jiān)管，直至監(jiān)管解除。
責編：司法局
